Le régime de la location saisonnière est complexe et il a beaucoup évolué au cours de la dernière décennie. Les (futurs) loueurs ne savent donc pas forcément s’ils doivent faire réaliser des diagnostics immobiliers dans ce contexte. Nous ne ferons que survoler les obligations de déclaration en mairie et aux impôts. Préoccupons-nous des diagnostics.

Qu’est-ce qu’une location de courte durée ?

Une location meublée de courte durée se caractérise d’abord par sa clientèle de passage. Quant à la durée, elle n’excède pas 120 jours et se limite à 90 jours consécutifs pour un même locataire. Le loueur ou son mandataire et le locataire signent un contrat de vacances ou contrat de location touristique.

Au-delà de 120 jours de location, le bâtiment n’est plus à usage d’habitation, mais à usage commercial. Par ailleurs, dans certaines zones tendues au niveau locatif, la location d’une résidence secondaire nécessite l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.

Location touristique et bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée (1 à 10 mois). Le logement meublé est alors réservé à un locataire étudiant ou en mobilité professionnelle (travailleur saisonnier, stagiaire, mutation professionnelle, etc.). Un hôte Airbnb peut sur une même année, louer un logement en bail mobilité, puis en location meublée touristique. Il a aussi la possibilité d’opter pour le bail mobilité dans le cadre d’un hébergement touristique.

Le bail mobilité oblige le bailleur à fournir un dossier de diagnostic technique au locataire. Il comporte les mêmes diagnostics obligatoires que le DDT d’une location de longue durée (DPE, CREP, diagnostics gaz et électricité, etc.). Pour les autres formes d’hébergements de courte durée, la situation est plus floue.

Décence et locations de courte durée

Les hébergements touristiques sont soumis aux règles de décence et de salubrité (décret n°2023-693 du 29 juillet 2023). L’article 2 du décret et le code de la santé publique mentionnent notamment ces éléments :

• absence de revêtements dégradés contenant du plomb;
• surface minimale au sol et une hauteur sous plafond minimale ;
• conditions d’occupation assurant l’absence de danger ou de risque pour la sécurité physique ou la santé des personnes ;
• précautions nécessaires pour éviter l’apparition d’animaux nuisibles pour la santé…

S’y ajoutent des exigences fixées par le règlement sanitaire départemental, quand il est encore en vigueur en l’absence de décret en Conseil d’État.

Changement d’usage et diagnostics techniques

Les communes imposant l’autorisation de changement d’usage exigent parfois des diagnostics. Par exemple, dans le règlement encadrant les meublés de tourisme à l’Isle-sur-la-Sorgue, approuvé le 21 mai 2024, on lit :

« Le local à usage d’habitation faisant l’objet de la demande de changement d’usage doit répondre aux normes de décence […]. Cette condition est vérifiée grâce à la production par le demandeur d’une attestation sur l’honneur ainsi que du dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état des installations intérieures d’électricité et de gaz, diagnostic amiante). »

Cette attitude est toutefois loin d’être systématique. De plus, en dehors de ce cadre, le respect des normes de décence reste assez peu contrôlé. Beaucoup de locations se font entre particuliers et les plateformes de type Airbnb n’exigent aucun diagnostic technique. Les critères de classement des meublés touristiques n’en tiennent pas compte non plus.

DPE et meublés de tourisme

Nous avons suivi de près, au printemps 2024, la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif. Le texte imposait le DPE pour les meublés de tourisme et des obligations de décence énergétique, comme pour la location longue durée. Il ne lui restait qu’à passer devant la commission mixte paritaire (CMP). Cependant, la CMP a été clôturée le 9 juin 2024, à l’annonce de la dissolution de l’Assemblée nationale.

À l’heure actuelle, la proposition de loi est donc abandonnée. Néanmoins, l’idée d’étendre l’obligation de rénovation énergétique aux meublés de tourisme est ancienne. Olivier Klein, alors ministre du Logement, défendait déjà l’interdiction de location touristique des passoires thermiques en octobre 2022. Elle devrait donc finir par se concrétiser tôt ou tard. D’ici là, le DPE ne concerne pas les locations saisonnières, puisqu’elles sont louées au maximum 4 mois par an (120 jours).

Autres diags en location de courte durée ?

À moins d’être imposé par la mairie ou par le bail mobilité, aucun diagnostic immobilier n’est obligatoire en location de courte durée. Il n’y a pas de DDT fourni avec un contrat de location touristique. Le permis de louer ne s’applique pas non plus. Néanmoins, d’une part, le respect du décret décence précité impose la réalisation de certains diagnostics.

Comment le loueur pourrait-il être certain de l’absence de revêtements dégradés contenant du plomb sans CREP ? Comment peut-il garantir la santé et la sécurité de l’occupant sans l’intervention d’un professionnel indépendant ? D’autre part, les arrêtés relatifs aux diagnostics techniques ne mentionnent aucune durée d’occupation, à l’exception du DPE.

En fait, la location saisonnière ne s’apparente pas à un bail d’habitation. D’abord, le locataire n’y élit pas domicile, il ne fait que passer. Ensuite, cette location est conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Or la transmission des diagnostics immobiliers fait partie des obligations du bailleur dans le cadre d’un bail d’habitation.