Une proposition de loi déposée en ce mois de novembre 2024 intéresse particulièrement les propriétaires bailleurs de locaux à usage d’habitation en copropriété. En effet, si elle est adoptée, elle leur permettrait de bénéficier d’une adaptation conséquente du calendrier de la décence énergétique, ce qui limiterait la sortie de nombreux logements du parc locatif de la location classique. Cette proposition de loi sera examinée très prochainement et sans doute adoptée au plus vite, compte tenu du soutien dont elle bénéficie de la part du gouvernement. Son entrée en vigueur serait programmée pour le 1er janvier 2025. Quelles sont les principales mesures de cette proposition de loi « visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété » ?

Pour les logements en copropriété, des règles assouplies en matière de décence énergétique

Cette nouvelle proposition de loi introduirait une suspension des obligations de décence énergétique en copropriété dans de nombreux contextes. En effet, au sein des immeubles de ce statut, les propriétaires peinent à mener à bien la rénovation énergétique de leur logement en raison de nombreux obstacles. Une suspension temporaire de l’obligation de décence énergétique permettrait de contourner ces blocages tout en maintenant le cap sur la rénovation énergétique. Cette nouvelle disposition s’appliquerait dès lors qu’un projet de travaux voté par l’assemblée générale des copropriétaires est en cours, et ce, dans la limite de trois ans après ce vote. Elle interviendrait aussi en cas de refus des travaux par cette même assemblée ou par le locataire.

Par ailleurs, l’obligation de décence énergétique pourrait tout simplement ne plus s’appliquer. Ce serait le cas lorsque le logement se trouve dans l’impossibilité de devenir plus performant, malgré l’exécution de tous les travaux possiblement réalisables, compte tenu des contraintes techniques et juridiques auxquelles le bien serait soumis.

De plus, la proposition de loi précise qu’un bailleur ne pourrait être condamné pour défaut de mise en conformité de son bien, si le locataire qui l’occupe fait obstacle à son projet. Enfin, elle introduit la possibilité pour le juge de réduire le loyer jusqu’à l’exécution des travaux, et ce, au regard du préjudice subi par le locataire et des efforts fournis par le bailleur pour répondre à ses obligations.

Une obligation de décence énergétique plus explicite est introduite au sein d’un autre dispositif

Le texte de cette proposition de loi explicite davantage les modalités d’application de l’obligation de décence énergétique entrant en vigueur au 1er janvier 2025. Il confirme que cette mesure ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats conclus à compter de 2025. Pour les baux en cours, le dispositif n’interviendra qu’au moment du renouvellement du contrat ou de sa reconduction tacite. Rappelons qu’au 1er janvier 2025, tous les logements de classe G seront considérés comme non décents du point de vue énergétique.

La proposition de loi profite également pour remplacer les travaux d’économies d’énergie et de réduction de gaz à effet de serre contenus dans le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) par les travaux de décence énergétique. Par ce changement, les pouvoirs publics veulent s’assurer que l’obligation de décence énergétique sera dûment prise en compte dans les travaux de rénovation des copropriétés de plus de quinze ans.