Publié le 20 Septembre 2023

Si le candidat potentiel à l’acquisition de votre bien loué à titre saisonnier vise de le louer à titre de résidence principale, faut-il lui indiquer si ce même logement peut faire l’objet d’un contrat de bail classique en l’état ? À la suite d’une affaire récente qui s’est conclue le 6 juillet 2023 par un arrêt de la cour d’appel annulant une vente réalisée dix ans auparavant pour non-information de l’acheteur concernant l’indécence locative du bien, on serait tentés de dire oui. Notre cabinet d’expertises, spécialiste des diagnostics immobiliers de vente et de location dans l’Orne et dans la Sarthe, vous explique ce qu’il s’est passé.

Vente logement indécent : le logement acquis loué ne pouvait faire l’objet d’un bail classique

Lorsqu’elle a acheté les deux lots de copropriété en cours de location saisonnière meublée, l’acquéreuse ne soupçonnait pas que ceux-ci n’étaient pas suffisamment décents pour être loués à titre de résidence principale. Au premier abord, ces lots de respectivement 9,19 m2 et 2,82 m2, loués ensemble et disposant d’une kitchenette et d’une salle d’eau avec WC, paraissaient parfaitement habitables.

De plus, leur location à usage d’habitation avait été autorisée par le syndicat des copropriétaires. Après le départ du locataire en place deux mois après la vente, l’acheteuse a donc mis en location le logement à titre de résidence principale. Or, il s’avère que finalement le local était impropre à la location comme l’ont constaté les services d’hygiène et de santé de la ville lors d’un contrôle qui a donné lieu à un arrêté préfectoral mettant en demeure la bailleresse de cesser le contrat. En effet, il ne respectait pas les règles d’hygiène et de sécurité en vigueur dans cette municipalité, plus strictes même que celles de la décence locative : pas de vide sanitaire ni d’isolation thermique, de superficie et hauteur de plafond insuffisantes dans la pièce de vie et insuffisance d’éclairage.

Vente immobilière : un arrêt de la cour d’appel qui condamne le vendeur et le notaire

S’estimant lésée par le silence et du vendeur et du notaire sur l’indécence locative du logement qu’elle avait acquis ainsi que sur les exigences sanitaires départementales, la propriétaire les assigne en justice pour obtenir réparation notamment par l’annulation et le remboursement de la vente réalisée en janvier 2013. En première instance, elle obtient gain de cause malgré les arguments du notaire. Ce dernier reprochait à l’acheteuse de ne pas avoir tenu compte d’une clause contenue dans l’acte de vente, celle relative à la « notion de logement décent ».

De plus, lors de la vente, le logement étant loué à titre saisonnier, il estimait qu’il n’était pas tenu d’informer l’acheteuse sur les règles de décence applicables à une location d’habitation, qu’elles soient nationales ou locales. La cour d’appel a tout de même retenu sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil face à une acquéresse inexperte en matière de décence des locations classiques, étant donné qu’il s’agissait de son premier investissement locatif.

Qui plus est, la clause citée n’était pas suffisamment « claire et aisément compréhensible » et a fait perdre à l’acheteuse la chance de « pouvoir renoncer à l’acquisition de ce local ». Le jugement de première instance a donc été confirmé par la cour d’appel. La nullité de la vente a donc été prononcée et s’est soldée par l’obligation pour le vendeur de restituer le montant global de la vente (89 000 €) auquel se sont ajoutés d’autres frais (dommages-intérêts, procédure, préjudice moral) que le notaire devra également garantir à hauteur de 90 % in solidum avec le vendeur.